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La loi ALUR est votée : Ce qui va changer dans la gestion de vos biens locatifs

Publiée le 15/05/2014

La loi ALUR « pour l’accès au logement et un urbanisme rénové » a été adoptée définitivement le 20 février 2014. Quelques mesures font l’objet d’un recours devant le Conseil constitutionnel, d’autres nécessitent un ou plusieurs décrets d’application, mais la plupart devrait entrer en vigueur dès 2014. Nous vous proposons un premier éclairage sur ce qui va changer dans la gestion de vos biens locatifs.

 

Ce qui va changer dans la gestion de vos biens locatifs :

Quelques mesures de la loi ALUR ont été argement médiatisées, mais beaucoup d’autres obligations vont impacter la gestion de vos biens. En voici un rapide panorama en attendant la publication des décrets.

La Garantie Universelle des Loyers (GUL) : Cette mesure phare de la loi ALUR s’applique à tous les logements loués vides ou meublés, à titre de résidence principale.
La GUL est une forme d’assurance loyers impayés, gratuite et gérée par l’Etat. Elle reste optionnelle : pour sécuriser ses loyers, le propriétaire bailleur peut préférer la garantie d’une personne physique se portant caution. L’indemnisation devrait être limitée à 18 mois et couvrira les loyers à hauteur d’un loyer médian de référence fixé localement par les préfets. Le propriétaire bailleur pourra souscrire une assurance complémentaire afin de couvrir entièrement les impayés si le loyer dépasse le loyer médian. L’extension de garantie pourra couvrir également les frais de remise en état du logement et de procédures. La GUL devrait entrer en vigueur à partir du 1er janvier 2016, pour tous les nouveaux baux signés et les renouvellements de bail.

 L’encadrement des loyers dans les zones tendues, mis en place en 2012, est désormais pérennisé, mais selon de nouvelles modalités. Les préfets fixeront chaque année un loyer médian de référence majoré de 20% que le propriétaire ne pourra pas dépasser et un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse.

 Une liste exhaustive limitera les justificatifs exigibles d’un locataire, un formulaire type et de nouvelles mentions obligatoires sont exigés pour le contrat de location et pour l’état des lieux d’entrée et de sortie. Un bail spécial sera créé afin de sécuriser la colocation.

 Les frais d’agence sont eux aussi encadrés. Quatre prestations pourront être réparties entre le bailleur et le locataire : la réalisation de l’état des lieux, la rédaction du bail, l’organisation de la visite, la constitution du dossier du locataire. Les autres seront à la charge totale du propriétaire.

 

Parmi les autres changements :

- Le délai de préavis minimum imposé au locataire qui souhaite quitter son logement est réduit à un mois en zone tendue.
- Le délai maximal de remboursement du dépôt de garantie au locataire est réduit à un mois au lieu de deux lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Au-delà du délai légal, le bailleur devra verser au locataire une pénalité équivalente à 10% du dépôt de garantie par mois de retard.
- Une grille de vétusté sera définie pour mieux calculer les réparations locatives.
- Le locataire pourra obtenir une diminution du montant de son loyer quand la surface habitable réelle du logement s’avère inférieure à celle indiquée dans le contrat de location.
- Enfin, d’autres mesures concernent la régularisation des charges.

 

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